해외교포부동산 전문센터

외국인이 국내에서 토지를 취득하는 경우, 취득목적, 국내 거주여부 및 개인 또는 법인 여부에 따라 적용되는 법령 및 절차가 달라집니다. 또한 영리목적(부동산 임대 등)으로 부동산을 취득하는 경우 부동산취득신고와 별도로 외국인 투자 신고절차를 밟아야 하며, 외국환거래법 상 비거주자에 해당된다면 부동산취득 신고를 추가로 진행해야 합니다.

외국인이 국내에서 영리활동을 하기 위해 외국인투자촉진법에 따라 국내법인을 설립하고, 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「외국인투자촉진법」, 「부동산등기법」이 적용됩니다.

단, 국내에 지점을 설치하는 경우에는 「외국인투자촉진법」의 적용이 배제되므로, 외국환은행에 지점설치신고를 하고 지점 등기 후 지점 명의로 부동산을 매입할 수 있습니다.

거주 외국인의 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득의 경우 외국환거래법상의 신고절차 없이 매매계약 후 60일 이내 관할 시 · 군 · 구청에 신고하고 소유권이전 등기를 하면 됩니다. 이때에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「부동산등기법」이 적용됩니다.

비거주외국인의 경우, 원칙적으로 부동산 취득자금 반입 시 외국환 거래법에 따라 외국환은행의 장에게 먼저 부동산 취득신고 해야 하며, 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 관할 시 · 군 · 구청에 부동산취득신고를 하고 소유권이전 등기를 하면 됩니다. 이때에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「외국환거래법」, 「부동산등기법」이 적용됩니다.

영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있어 내국인과 동일하게 간주되므로. 국내거주와 관계없이 외국환거래법상 부동산취득신고 대상에서도 제외됩니다. 이때에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 부동산등기법의 적용을 받습니다.

외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 신고관청에 신고해야 합니다.

단, 외국인등이 상속·경매, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 환매권의 행사, 법원의 확정판결, 법인의 합병, 건축물의 신축·증축·개축·재축을 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고해야 합니다.

• 대한민국국민 등이 외국인등으로 변경된 경우 보유신고

  대한민국 안의 부동산등을 가지고 있는 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 경우 그 외국인등이 해당 부동산등을 계속보유하려는 경우에는 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고해야 합니다.

• 외국인등의 토지거래 허가

  외국인등이 취득하려는 토지가 다음의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약을 체결하기 전, 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 합니다. 단, 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그렇지 않습니다.

  • 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적상 필요한 섬 지역으로서 국토교통부장관이 국방부장관 등 관계중앙행정기관의 장과 협의하여 고시하는 지역
  • 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역
  • 생태·경관보전지역
  • 야생생물 특별보호구역

  신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 외국인등이 위의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등의 토지를 취득하는 것이 해당 구역·지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 않는다고 인정하는 경우에는 허가를 해야 합니다. 이를 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 않습니다.